Erfpachters van Natuurmonumenten kunnen gedurende de looptijd van het erfpachtcontract te maken krijgen met verschillende situaties die van invloed kunnen zijn op de erfpachtvoorwaarden en/of de canon. Hieronder behandelen we kort de situaties waar erfpachters mee te maken kunnen krijgen en de mogelijke gevolgen voor het erfpachtcontract.

Aanpassing van de verhouding grond- en opstalwaarde (bijv. a.g.v. ingrijpende verbouwing)

In het geval dat u als erfpachter uw huis ingrijpend en structureel verbouwd, d.w.z. meer dan 5% van de erfpachtwaarde (conform artikel 7 van de meest recente erfpachtvoorwaarden van Natuurmonumenten) dan kan dat aanleiding zijn om de grondquote te herzien. De grondquote komt overeen met de waarde van de grond gedeeld door de marktwaarde van de grond en opstallen. Bij bestaande contracten vindt zo’n herziening alleen plaats op contractueel vastgelegde herzieningsmomenten. In het geval van u van plan bent om een huis op erfpacht aan te kopen en  daarna ingrijpend te verbouwen is het verstandig vooraf de mogelijkheden voor herziening van de grondquote direct na de verbouwing te bespreken met Natuurmonumenten en schriftelijk vast te leggen.

Tussentijdse herziening van de canon

Als er een tussentijdse herziening van de canon is opgenomen in het erfpachtcontract, dan is dat meestal na elke 10 of 15 jaar die verstreken zijn, sinds de start van de looptijd van het contract. In de meest recente erfpachtvoorwaarden van Natuurmonumenten kunt ervoor kiezen om geen tussentijdse herziening op te nemen. Wij adviseren dat ook te doen. Bij tussentijdse herziening kan de canon aangepast worden als de erfpachter of de grondeigenaar van mening is dat a) de grondwaarde en/of b) het canonpercentage aangepast dienen te worden aan de meest recente marktomstandigheden. In een aantal erfpachtcontracten is het canonpercentage gekoppeld aan de 10-jaars kapitaalmarkt rente. Deze kan nogal fluctueren en is anno 2019 erg laag. Een herziening van de canon kan dan mogelijk een canon verlaging betekenen in het geval de grondwaarde niet al te veel gestegen is.

Het moment van tussentijdse herziening kan ook worden aangegrepen om het bestaande erfpachtcontract te converteren naar het meest recente erfpachtcontract van Natuurmonumenten. Voordeel hiervan is dat de nieuwe erfpachtvoorwaarden meer zekerheden bieden en transparanter zijn. Tevens zal bij verkoop de financiering voor potentiële kopers makkelijker te verkrijgen zijn.

Verlenging erfpachtcontract bij einde looptijd

In geval de looptijd van de erfpacht eindigt en zowel erfpachter als grondeigenaar wensen te verlengen, dan zal Natuurmonumenten u het meest recente erfpachtcontract aanbieden. U vindt de meest recente erfpachtvoorwaarden onder de rubriek Downloads.

Zorg ervoor dat u tenminste 12 maanden (of eerder als dat in de erfpachtvoorwaarden staat) voor afloop van de looptijd aangeeft of u wenst te verlengen. Dat geeft u en Natuurmonumenten de benodigde tijd om het nieuwe erfpacht contract op te stellen. Meerdere disciplines zijn daarbij betrokken. Denk aan een rentmeester van Natuurmonumenten, een taxateur, een notaris en mogelijk gemeente ambtenaren in geval er sprake is van (te verwachten) bestemmingsplan wijzigingen.

Verkoop van uw woning

Bij verkoop zult u altijd Natuurmonumenten schriftelijk als eerste de gelegenheid moeten bieden om uw woning te kopen. Pas als Natuurmonumenten aangeeft daar geen gebruik van wenst te maken kunt u uw huis aanbieden aan potentiële kopers. Afhankelijk van de erfpachtvoorwaarden, de hoogte van de canon en van de looptijd van het contract, kan het verstandig zijn om het moment van verkoop aan te grijpen om nieuwe erfpachtvoorwaarden aan te vragen bij Natuurmonumenten voor de potentiële koper. Voordeel daarvan is dat de koper makkelijker financiering zal kunnen krijgen en meer zekerheden krijgt. 

Als u nu echter een hele lage canon betaald en/of de looptijd van uw erfpacht contract langer dan circa 15 jaar is, dan is het wellicht gunstiger om uw huis te verkopen op grond van de bestaande erfpachtvoorwaarden. Wij adviseren u in alle gevallen bij verkoop een erfpacht deskundige in te schakelen, voordat u een makelaar opdracht tot verkoop verleent.

Beëindiging erfpachtcontract

In het geval u het erfpachtcontract aan het einde van de looptijd wenst te beëindigen, dan dient u tenminste 12 maanden (of eerder als dat in de erfpachtvoorwaarden staat) voor afloop van de looptijd dit kenbaar te maken aan Natuurmonumenten. Dat geeft u en Natuurmonumenten de benodigde tijd om goede afspraken te maken over de vergoeding voor de opstal en de correcte verwerking in de relevante documenten. Meerdere disciplines zijn daarbij betrokken. Denk aan een rentmeester van Natuurmonumenten, een taxateur, een notaris, het kadaster en mogelijk gemeente ambtenaren in geval er sprake is van (te verwachten) bestemmingsplan wijzigingen. Wij adviseren u een erfpachtdeskundige in te schakelen voor de afwikkeling van een contract beëindiging.

Conversie

De conversie van uw huidige erfpachtcontract naar de meest recente erfpachtvoorwaarden is mogelijk op een aantal momenten:

• Bij verkoop van uw huis. (De nieuwe voorwaarden gelden uitsluitend voor de nieuwe koper).
• Bij herzieningsmoment conform erfpachtvoorwaarden
• Bij verlenging van het erfpachtcontract aan het einde van de looptijd
• (nog in behandeling bij Natuurmonumenten: Bij ingrijpende verbouwing.)

Kernpunten nieuwste erfpachtvoorwaarden van Natuurmonumenten

Hieronder treft u puntsgewijs de belangrijkste voorwaarden die Natuurmonumenten hanteert in haar meest recente erfpachtovereenkomst (zie downloads voor complete document)

• Looptijd 30 jaar bij aanvang
• Automatische verlenging tenzij er zwaar wegende redenen zijn voor Natuurmonumenten om dat niet te doen
• Bij herziening van de canon na 30 jaar zal de canon maximaal 130% dan wel minimaal 70% van de laatst geldende canon bedragen
• Looptijd van de erfpacht bij tussentijdse verkoop van de opstal wordt door Natuurmonumenten gegarandeerd voor 30 jaar 
• Canonpercentage is 3,5 % en zal niet tussentijds wijzigen.
• Depreciatie grondwaarde : 25%
• Jaarlijkse indexering (inflatiecorrectie) is maximaal 2% of minder (afhankelijk van CBS index)
• Grondquote herziening bij ingrijpende verbouwing (meer dan 5% van marktwaarde)